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房地产盈利增速放慢现金压力缓解

文章来源: 发布时间:2019-6-11

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房地产:盈利增速放慢 现金压力缓解

2009-05-19 14:03:00

来源:民族证券

 作者:崔娟  民 

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投资要点:   由于08年房地产市场持续回落,08年房地产板块营业收入和净利润增速明显下滑。08年,房地产板块营业收入和净利润增速同比下滑28.79个百分点和97.05个百分点。09年一季度房地产市场快速回暖,商品房销

投资要点:

由于08年房地产市场持续回落,08年房地产板块营业收入和净利润增速明显下滑。08年,房地产板块营业收入和净利润增速同比下滑28.79个百分点和97.05个百分点。09年一季度房地产市场快速回暖,商品房销售面积、销售金额同比分别上涨8.2%和23.07%。由于房地产行业实行预售制度,销售回暖反映在业绩上有一定的滞后性。09年一季度,房地产板块实现营业收入326.06亿元,同比下滑3.8%;实现净利润42.25亿元,同比下滑21.34%。

由于一季度房地产市场快速回暖,房地产板块预收帐款明显增长。09年一季度末,房地产板块预收帐款为1034.2亿元,比08年末增长16%,明显高于08年同期5%的增幅。

ROE和ROA有所下降,费用率略有上升。由于净利润增长速度的明显下滑和资产规模的扩大,房地产板块ROE和ROA均有所下滑。08年房地产板块ROE和ROA分别为10.94%和4.22%,和07年相比分别下降3.12个百分点和1.08个百分点。09年一季度房地产板块ROE和ROA分别为1.51%和0.55%,同比分别下降0.72和0.31个百分点。

08年销售毛利率略有提高,净利率有所下降。08年房地产板块销售毛利率为36.45%,同比增长0.82个百分点。由于08年结算的项目中有相当一部分是07年销售的高毛利项目,因此销售毛利率略有提高。08年三项费用率有所上升,因此净利率有所下降。

由于08年商范县癫痫病正规的医院品房销售持续萎缩,房地产板块存货周转率和总资产周转率有所下降,分别由07年的0.43、0.35下降至0.34和0.3。09年一季度房地产板块存货周转率和总资产周转率同比也有一定下降。预计09年随着商品房销售面积的回暖以及开发速度的放慢,存货周转率将有所提高。

受益于销售的快速回暖,09年1季度房地产板块的现金压力有所缓解。1季度,房地产板块经营活动产生的现金流量净额为73.88亿元,和去年同期的-237.76亿元相比有明显提高。由于08年销售的明显萎缩,08年房地产板块经营活动产生的现金流量净额为-381.74亿元,相比07年继续下降。

09年1-4月,商品房销售面积、销售额同比分别增长17.55%和35.43%,快速回暖。刚性需求在政策鼓励以及开发商降价促销下得到了集中释放。从二级市场表现来看,房地产市场销售回暖因素已逐步被市场所消化。年初以来,房地产板块累计涨幅达90.06%,位于板块指数涨幅第四位。随着刚性需求的逐步释放,商品房销售面积可能会有所回落,但随着宏观经济的企稳和信贷投放量的激增,09年整体销售情况好于08年是大概率事件,维持"推荐"评级。我们认为目前可关注业绩锁定性比较强的公司,比如大龙地产、滨江湖北的癫痫病医院那家便宜集团、广宇集团、浙江广厦、招商地产、苏宁环球等,另外在行业复苏过程中,可关注具备快速滚动开发能力的公司,比如万科A、保利地产、金地集团、首开股份、华发股份等。

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